На территория в районе улицы Бакунина проектировщики ООО «Оферта Диалог» и два застройщика, один из которых —  «Жилкапинвест» предлагают разместить 22 многоквартирных дома переменной этажности, многоуровневый паркинг, два общественно деловых объекта, а также школу-детсад на 250 и 300 мест соответственно и сквер. Предполагается, что новый образовательный проект перетянет в себя начальные классы существующей рядом школы №12. Строительство его предполагается по схеме государственно-частного партнерства. Объекты спортивной инфраструктуры, на которых заострил внимание Андрей Петрович Брик инициаторам проекта также было предложено изучить на предмет возможности [со]финансирования.

Площадь участка проектирования — 28,2 га, площадь застройки — 264 258 кв.м., площадь квартир 130 010 кв.м., планируемое население — около 4 тыс. человек, общая протяженность улично-дорожной сети — 6 км. У членов совета возникло несколько вопросов, которые не помешали в целом проект одобрить.

Самими существенными из них стали вопросы нагрузки на транспортную систему, в частности на разворот в районе Спутника (за Фетисов-Ареной), который сейчас по 1 полосе в каждую сторону, а новый жилой квартал добавит в часы пик до 2 тысяч автомобилей по оценке заместителя начальника управления дорог Александра Владимировича Гревцева. Кроме того, потребуются полосы разгона и торможения при выезде на трассу (ул. Маковского), а также, возможно дополнительные остановки транспорта.

Было озвучено также, что банки неохотно одобряют проекты застройщиков с подземными парковками в связи с низким спросом на машиноместа вообще и в пригороде в частности. Однако именно подземные парковки при их дороговизне являются наиболее рациональным способом использования земли. Константин Шестаков обещал озвучить на встрече с банками тезис, о необходимости прислушаться к этим доводам архитекторов и девелоперов.

Следующий доклад вызвал гораздо больше вопросов у экспертов совета, в итоге заседание растянулось на 2 часа. Жилой комплекс «Почтовый квартал» на земельном участке 25:28:010007:1959 в районе Почтового переулка 9а представил Богдан Глотов из компании «Ареал Девепломент», которая известна проектами «Маринист» и строящимся сейчас «Новатория», а также главный архитектор компании и руководитель архитектурного бюро IND architects из Москвы.

Здание из двух корпусов на общем стилобате планируется разместить на склоне сопки, для этого будет снесено старое здание Почтовый переулок, 9А. Необычная форма здания обусловлена инсоляцией и видовыми раскрытиями, а этажность ограничена для сохранения видовых характеристик на сопку.

Проект предполагает благоустройство прилегающей территории — склонов вдоль лестницы, идущей от Драматического театра им. Горького до улицы Суханова, хотя это не входит в объем земельных участков проекта.

Мнения членов совета разделилось даже относительно стремления по вписыванию новых зданий в старинную застройку, прозвучало мнение, что иногда подражание старине не выглядит удачно и можно позволять даже в такой застройке смелые идеи, которые были в обзорном слайде, где девелопер рассказывал о международном тендере, в котором приняло участие несколько архитектурных бюро.

Павел Казанцев озвучил опасение аэродинамической трубы, которую сделает ветер между двумя секциями дома, а также высказался за снижение этажности секции, прилегающей к Почтовому переулку. В части этажности с ним согласились Владимир Прокуров и Анатолий Мельник, а Валерия Лаптева предложила рассмотреть возможность компенсировать это добавлением этажей на дальней секции, если это позволят нормы, связанные с памятниками архитектуры. Было также предложение отзеркалить здание, но тогда крупный объем доминировал бы над театром.

В скале сопки располагается подземный спец. объект №1, входы в который находятся с юга и с востока, о нем напомнил председатель гордумы Андрей Брик. Девелопер ответил, что этот факт учтен в проекте и скала должна выдержать новый дом, сохранив подземку, куда диггеры водят свои экскурсии. Также вызвала опасение старая подпорная стенка, выдержит ли она строительные работы и будущий дом.

Александр Котляров попросил уточнить вопросы вместимости гостевой парковки и пожарной безопасности, а Андрей Брик попросил обеспечить общую связность с общественными пространствами перед театром и над ним — у памятника Муравьеву-Амурскому.

Феликс Машков предложил проработать пешеходный маршрут к видовой площадке на вершине Алексеевской сопки, которая также нуждается в благоустройстве, с последующим выходом на улицу Уборевича.

Совет единогласно решил концептуально поддержать проект, однако на следующем заседании необходимо будет представить официальные позиции по пожарной безопасности и от инспекции по охране культурного наследия.

Не лишним будет добавить, что решения данного совета, как и множества других носят рекомендательный характер, при этом, рекомендации могут быть очень настойчивыми, однако принятие решений органами власти в лице специалистов профильных ведомств будут приниматься исходя из норм законов, но на фоне, так сказать, тех тезисов, которые озвучиваются на подобных заседаний.

Во Владивостоке создан градостроительный совет

1. Андрей Борняков — зампредседателя Приморского отделения Союза архитекторов России,
2. Андрей Брик — председатель Думы Владивостока,
3. Владимир Воробьев — главный архитектор ООО «Приморгражданпроект»,
4. Ирина Герасименко — общественный деятель и супруга губернатора Приморья Олега Кожемяко,
5. Виталий Гречанюк — председатель ТОС «Патрокл-Сочинская»,
6. Владимир Исаков — председатель Ассоциации «Застройщики Владивостокской агломерации»,
7. Павел Казанцев — профессор кафедры дизайна Института архитектуры, искусств и дизайна ДВФУ,
8. Павел Крестов — директор Ботанического сада-института ДВО РАН,
9. Александр Котляров — главный архитектор Приморского края — замминистра строительства,
10. Валерия Лаптева — ведущий архитектор «Архитектурная мастерская В. Лаптевой»,
11. Феликс Машков — руководитель бюро Concrete Jungle,
12. Анатолий Мельник — директор по проектной работе ООО «Арх фонд», бывший главный архитектор Владивостока
13. Владимир Прокуров — директор общества с ограниченной ответственностью «АРГУС — АРТ»,
14. Кирилл Солгалов — главный архитектор ООО «Оферта Диалог», советник мэра Владивостока

а также специалисты городской администрации. Возглавил совет глава Владивостока Константин Шестков, заместителем председателя совета избран заместитель главы администрации города Алексей Ляйфер.

Положение о градостроительном совете при администрации города Владивостока

1. Общие положения

1.1. Градостроительный совет при администрации города Владивостока (далее — Совет) является постоянно действующим консультативным, совещательным органом при администрации города Владивостока, созданным в целях подготовки рекомендаций и предложений по вопросам городской градостроительной и архитектурной политики, планировки территорий, объектов капитального строительства, подготовки рекомендаций и предложений по внесению изменений в правовые акты, регулирующие градостроительную деятельность на территории Владивостокского городского округа.

1.2. В своей деятельности Совет руководствуется Конституцией Российской Федерации, федеральными конституционными законами, федеральными законами и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами Приморского края и иными правовыми актами Приморского края, Уставом города Владивостока, иными муниципальными правовыми актами Владивостокского городского округа и настоящим Положением.

2. Задача Совета

Задачей Совета является содействие в эффективном осуществлении градостроительной деятельности на территории Владивостокского городского округа.

3. Функции и права Совета

3.1. В соответствии с возложенной на Совет задачей Совет осуществляет следующие функции:

3.1.1. Подготавливает рекомендации по:

вопросам разработки и реализации городской градостроительной политики, направленной на обеспечение благоприятных условий жизнедеятельности человека;

материалам градостроительного потенциала территорий города Владивостока;

материалам документации по планировке территории и проектной документации значимых в градостроительном отношении архитектурных комплексов и ансамблей;

разработанной проектной документации объектов капитального строительства (сооружений) и объектов, имеющих значимость для формирования застройки города Владивостока, с определением приемлемых объемно-планировочных решений для конкретных градостроительных ситуаций, уникальных объектов;

проектам решений, касающихся архитектурно-градостроительного облика города Владивостока;

проектам и проектным предложениям комплексного благоустройства территорий города Владивостока;

по иным проектам и проектным предложениям, влияющим на организацию дорожного движения и качественный уровень застройки города Владивостока.

3.1.2. Разрабатывает рекомендации по вопросам градостроительства, архитектуры, комплексного благоустройства и организации дорожного движения территорий города Владивостока, направленные на формирование архитектурного облика, внедрение современных достижений в архитектурно-градостроительной деятельности и обеспечение комфортных условий жизнедеятельности.

3.1.3. Подготавливает рекомендации по совершенствованию архитектурно-градостроительного облика сложившейся застройки города Владивостока.

3.2. Совет для решения поставленных перед ним задач имеет право:

3.2.1 запрашивать от органов государственной власти, местного самоуправления, проектных, научных, строительных и других организаций необходимый материал и информацию;

3.2.2 приглашать для участия в заседаниях представителей федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, научного и экспертного сообщества, общественных организаций, других организаций всех организационно-правовых форм.

4. Состав, структура и организация деятельности Совета

4.1. В состав Совета входят председатель Совета, заместитель председателя Совета, секретарь и члены Совета.

Состав Совета может быть пересмотрен по решению председателя Совета.

4.2. Председатель Совета:

4.2.1 осуществляет руководство деятельностью Совета;

4.2.2 определяет направления деятельности, план работы, время и место проведения заседаний, утверждает повестку заседания Совета;

4.2.3 ведет заседание Совета;

4.2.4 подписывает протоколы заседаний Совета;

4.2.5 возлагает функции секретаря Совета в случае его отсутствия на заседании на одного из членов Совета.

В случае необходимости по указанию председателя Совета заседание может проводиться заместителем председателя Совета.

4.3. Заместитель председателя Совета:

4.3.1 составляет планы работы Совета;

4.3.2 формирует проекты повесток заседаний.

4.4. Секретарь Совета:

4.4.1 осуществляет текущую организационную работу;

4.4.2 информирует членов Совета и приглашенных на его заседание лиц о дате, месте и времени проведения заседания, знакомит с повесткой заседания и материалами, подготовленными для рассмотрения на заседании Совета, не позднее чем за пять рабочих дней до дня его проведения;

4.4.3 координирует подготовку материалов Совета;

4.4.4 ведет протоколы заседаний Совета.

4.5. Члены совета могут вносить предложения по планам работы Совета и проектам повесток его заседаний, по порядку рассмотрения и существу обсуждаемых вопросов, выступать на заседаниях.

Делегирование членами Совета своего права на участие в заседаниях Совета иным лицам не допускается.

В случае невозможности присутствия члена Совета на заседании он обязан не позднее чем за один день до дня проведения заседания известить об этом секретаря Совета. При этом член Совета вправе изложить свое мнение по рассматриваемым вопросам в письменной форме, которое доводится до участников заседания Совета и отражается в протоколе заседания.

4.6. Заседания Совета проводятся по мере необходимости.

Материалы, подготовленные для рассмотрения на заседании Совета, передаются заинтересованными лицами секретарю Совета не позднее чем за десять рабочих дней до дня заседания.

Материалы к заседанию Совета представляются членам Совета не позднее чем за два рабочих дня до его проведения.

4.7. Заседание Совета считается правомочным, если на нем присутствует не менее половины его членов.

4.8. Решения Совета принимаются простым большинством голосов                           от числа присутствующих на заседании Совета участников с правом решающего голоса. При равенстве голосов членов Совета решающим является голос председательствующего на заседании Совета. В случае несогласия с принятым решением каждый член Совета имеет право изложить в письменном виде свое особое мнение по рассматриваемому вопросу, которое подлежит обязательному приобщению к протоколу заседания.

4.9. Решения, принимаемые по итогам заседания Совета, оформляются протоколом в течение пяти рабочих дней со дня проведения заседания и подписываются председательствующим и секретарем Совета.

Копии решений Совета направляются членам Совета, а также по решению председателя Совета — иным заинтересованным лицам в течение пяти рабочих дней со дня проведения заседания Совета.

Ответственность за достоверность информации, представленной в протоколе заседания Совета, возлагается на секретаря Совета, ведущего протокол.

Подлинники протоколов заседаний Совета и документы к ним хранятся в управлении градостроительства администрации города Владивостока.

4.10. Организационно-техническое обеспечение деятельности Совета осуществляется управлением градостроительства администрации города Владивостока.

8 февраля впервые прошло заседание совета по архитектуре и дизайну горсреды

Общественный совет по архитектуре и дизайну горсреды все-таки создан во Владивостоке

Точечная застройка во Владивостоке — это всегда конфликт?

Преодоления административных барьеров в строительстве на одноименной конференции не произошло

Председателем совета стал глава города — Константин Шестаков, заместителями председателя — его замы: Алексей Ляйфер и Азат Ислаев. Секретарем совета стал Павел Шугуров — начальник отдела архитектуры и дизайна городской среды управления архитектуры и строительства объектов.

Членами Совета стали:

1. Бокий Алексей Николаевич — сотрудник Морского Государственного
   университета им. адм. Г.И. Невельского, скульптор.
2. Гиззятова Лилия Ренатовна — заместитель директора по общим вопросам
   МАУ «Дирекция общественных пространств города Владивостока», директор
   архитектурного бюро «Мост», архитектор.
3. Казанцев Павел Анатольевич — доцент, профессор кафедры дизайна
   Института архитектуры, искусств и дизайна ДВФУ, кандидат архитектуры, член Союза архитекторов России.
4. Крестов Павел Витальевич — директор Ботанического сада-института Дальневосточного отделения Российской академии наук.
5. Лапо Евгений Геннадьевич — доцент кафедры Материаловедения
   и технологий материалов Инженерной школы ДВФУ, художник декоративно-прикладного искусства.
6. Лаптева Валерия Владимировна — ведущий архитектор ООО «АМП», член Приморского союза архитекторов.
7. Машков Феликс Эдуардович — генеральный директор ООО «Конкрит Джангл Структуры», архитектор.
8. Мельник Анатолий Иванович — директор по проектной работе ООО «Арх фонд», архитектор, бывший главный архитектор Владивостока.
9. Нурутдинов Сергей Рубинович — руководитель мастерской «WeDraw», художник.
10. Пименов Евгений Николаевич — депутат Думы города Владивостока, генеральный директор ГК «Армада».
11. Солгалов Кирилл Юрьевич — главный архитектор ООО «Оферта Диалог», старший преподаватель кафедры Архитектуры и градостроительства Инженерной школы ДВФУ.
12. Щербинина Даниэла Валентиновна — руководитель дизайн-мастерской, председатель организационного комитета «Vladivostok design week».
13. Щербак Юрий Иванович — заместитель руководителя комитета по вопросам природопользования и экологии Приморского краевого отделения «Опора России», член рабочей группы по экологии при Думе города Владивостока, член Приморского краевого отделения Российского экологического общества.

Из кого формировать общественный совет по благоустройству Владивостока?

Рыбки, топиарные фигуры, вазоны с туями, гранитные лавки… Кто виноват и что делать?

Откуда взялась проблема т.н. точечной застройки во Владивостоке? Вначале, следует сказать, что этот город принадлежит нам, его жителям, горожанам. мы в порядке осуществления местного самоуправления им управляем. мы можем это делать непосредственно — это форма референдума, либо через своих представителей, которых мы избираем — депутатов.

Этот город не принадлежит чиновнику в кабинете, не принадлежит какому-то человеку с деньгами, он принадлежит нам! но мы не можем собраться все вместе на площади и решить, где во Владивостоке будет родник, где будет сквер, где дорога пройдет, а если бы и собрались, просто переругаемся все и к компромиссу никакому не придем. Именно поэтому существует система представительства, когда мы выбираем того человека, который компетентен и которому мы доверяем принимать за нас решения относительно городского хозяйства, развития города, его жизни.

Поскольку эта система уже давно сломана и депутатов ставят под исполнительную власть, то это и порождает конфликт публичных интересов. конфликт когда исполнительный орган принимает решение о выделении того или иного участка под застройку, а жители об этом не знают, равно как и их представители. Ни в одном случае последних конфликтов вокруг точечных застроек депутаты думы города Владивостока и законодательного собрания приморского края не знали о готовящихся стройках, не знали об утверждаемых постановлениях мэрии и т.д.

Мы с вами не сидим на сайтах и не мониторим в ежедневном порядке, что же там администрация Владивостока очередного изобретет, какие решения как снег на голову упадут? Вот и проблема: наш город, который принадлежит нам не управляется нами через избранных представителей — связь потеряна! Пусть даже люди имеют благие цели, но связи с населением нет или она плохая. Как эту проблему решить? Вернуть институт представительства — прийти на выборы и выбрать себе того депутата, который будет добиваться того, чтобы все земельные участки, которые будут передаваться под застройку будут например согласовываться с думой города Владивостока.

Сейчас полномочия по зонированию, утверждению градостроительных регламентов находятся у правительства приморского края. Значит краевые депутаты должны присутствовать на каждой рабочей группе, которая рассматривает вопросы территорий, входящих в их округ. Так это должно работать, так работает система представительства. Мы можем построить другую, но по конституции у нас такая система, поэтому мы должны её восстановить и придерживаться.

Что касается непосредственно происходящих ситуаций с точечной. застройкой. Первая оговорка: строительство в городе — это благо!

Это хорошо, т.к. строительство город развивает. Город прирастает, растет экономика, новые налоги, появляются дополнительные деньги на все блага: скверы, парки, детские сады, школы и т.д. Рост экономики — это хорошо, строительство в городе — неотъемлемая часть городской жизни.

Но когда возникает конфликт публичных интересов, это соответсвенно плохо, если упрощенно говорить. Чтобы такие конфликты сглаживались необходимо обсуждать какие участки земли пойдут под застройку, какие станут общественными пространствами. Обсуждать это надо в среде представителей — в городской думе.

Теперь пример, допустим вы обнаружили, что у вас на бельевой площадке или в сквере, где вы гуляете или на детской площадке кто-то хочет построить дом.

Способы обнаружения могут быть разные. Кто-то мониторит в интернете объявления о недвижимости в городе, кто-то где-то работает, где эти сведения становятся известны. Все со всеми общаются, живут в разных местах. Кто-то в городской администрации работает, кто-то в краевом правительстве, в других организациях. Информация как-то просачивается.

Итак, вы узнали, что рядом с вами стройка планируется. Первое, с чего нужно начать — посмотреть, что происходит с землей под строительство. Для этого есть замечательная публичная кадастровая карта (ссылка). Уже несколько лет в стране существует эта система, где можно посмотреть все земельные участки, что с ними происходит, в каком они статусе. Эта информация общедоступна. Расширенная информация (например о владельце участка) доступна по запросу за деньги.

Необходимо посмотреть, находится ли участок в частной собственности или в аренде. Если участок в частной собственности, то вторая оговорка: право частной собственности неприкосновенно, это записано в конституции.

Другой вопрос, что частная собственность могла быть получена разными путями. У нас, к сожалению, белого рынка земли практически не существует. Инвесторы вынуждены обращаться ко всяким схемам и длинным цепочкам: объединения участков, смена назначения  использования. Некоторое время назад, права собственности на землю массово регистрировались по якобы находящихся на них недостроенным объектам. Даже 1,5% готовности, когда бетонную плиту бросили на участок, акт имеется об объекте и можно оформить в собственность землю. Сейчас суды уже признают эту практику мошеннической. Сейчас все меньше таких схем, когда под эгидой несуществующего строительства оформляют участок в собственность.

Изначально земля принадлежит нам всем, назовем это общественной собственностью и управляют ею соответствующие органы власти.

Проверяем, заказываем выписку, изучаем историю земельного участка. Если участок находится в аренде, это тоже т.н. вещное право (не путать с «веЧное») и оно почти не отличается в плане использования земельного участка от случая с собственностью. Но в этом случае нужно понимать, что договор аренды кто-то заключил и может по каким-то основаниям его расторгнуть.

Участки под сдачу в аренду также должны проходить процедуру согласования с представительным органом — с депутатами, которые имеют связь с избравшим их населением.

Далее нужно посмотреть размер участка. В нашем городе правилами землепользования и застройки высотная застройка возможна только когда земельный участок более 2,5 тыс. кв.м. Как правило, застройщики ровно такие участки и делают. Если площадь меньше, то это уже существенная проблема для застройки.

Важная информация на карте — вид разрешенного использования участка. Если вид использования — для размещения автотранспорта, а кто-то продает его в объявлении под дом, то вам нужно мониторить сайт администрации города на предмет объявления общественных обсуждений по изменению вида разрешенного использования. Если вид использования не совпадает с многоквартирной застройкой, то строить там нельзя.

Все объекты капитального строительства регулируются т.н. градостроительными регламентами, правилами землепользования и застройки. Это то, о чем периодически пишут СМИ, что проходят общественные обсуждения про зоны Ж4, Ж3… и прочие зоны. Все это отражено в документе верхнего уровня — в генеральном плане. Градрегламенты определяют, что можно строить на тех или иных зонах, а генплан — это карта города, разделенная на зоны.

К примеру в зоне ОД7 (образование) невозможно построить жилой дом. Каждая из этих зон содержит требования к размерам участков, к отступам от красных линий границ участков. Все эти требования следует изучить. Зоны также можно посмотреть на публичной кадастровой карте, включив нужные слои.

Либо зайти на сайт gorod.vlc.ru, где также есть карта зонирования. Кажется неправильным, наложить практически на все пустые участки под жилую застройку зону именно Ж4 с максимальной этажностью 10-30 этажей. Не выглядит это как развитие, которым в свое время аргументировали это чиновники. Город же должен развиваться, говорили они, нужно больше жилья и нужно расти в высоту.

• Публичная кадастровая карта России

• Государственная информационная система обеспечения градостроительной деятельности — Портал Приморского края

• Картографический сервис администрации Владивостока: землепользование, обращения, ТОС, стройки, торговля, ТКО

Это очень однобокое развитие, которое приводит к нарушению баланса интересов, к ухудшению качества жизни. А наше качество жизни не складывается только из стен, нас окружающих и того, что находится внутри квартиры, как и стоимость самого жилья.

Я ввожу термин «жилищный капитал», это может быть стоимость выраженная в деньгах, либо набор свойств и ценностей нашего жилища и это точно не только то, что внутри. Это и социально-бытовая инфраструктура, которая находится рядом и окружает наш дом. Это и детские сады, школы, дороги, парковки, скверы и поликлиники в шаговой доступности. Это и банки, и магазины, услуги и все то, что формирует нашу жизнедеятельность. Соответственно стоимость нашего жилья зависит от этого. Вид из окна тоже формирует жилищный капитал, иначе бы стоимость жилья с красивым видом не превышала бы стоимость жилья без этого вида из окна.

Возвращаемся к теме правил землепользования и застройки, а также генерального плана. Вы наверно слышали, что жители часто требуют установить зону Р1 на тот или иной участок. Эта зона предполагает парки и скверы и строить можно лишь ограниченно. В первой итерации установления зон действительно не были учтены те места, которые сформировались как общественные пространства.

Когда мы говорим допустим о сквере, то предполагается наличие озеленение, какие-то дорожки и малые архитектурные формы — скамьи, детские игровые элементы. Скверы и другие другие общественные пространства в городе должны быть, т.к. нам нужны не только жилые и деловые пространства и помещения. Все это должно быть на улицах нашего города.

Кстати, о термине «улица». Я живу в жилом комплексе «Лесной квартал». Но «кварталом» он не является по определению. Это жилой микрорайон, который состоит только из жилых домов. Здесь нет «улиц» в городском понимании, где есть и жилые дома, и бизнес, и общественные пространства. На улице жить приятнее, потому что рядом вся социально-бытовая инфраструктура. В нашем «Лесном квартале» нет ничего кроме домов и запаркованных дворов и проездов. Есть немного детских площадок, а вот остатки леса собираются вырубить, хотя более тысячи подписей собрано, чтобы этого не делать.

Посмотрев на интересующий вас участок и узнав в какой он зоне, найдите описание соответствующих градостроительных регламентов. Изучите все требования, сколько парковочных мест, какова плотность застройки, необходимые отступы. Соотнесите это с тем участком, где как вы предполагаете, будет стройка. Если находите нарушения, то выписывайте себе пометки, чтобы потом в надзорные органы это направлять.

Что такое плотность застройки? Например в зоне Ж4, которая установлена на бОльшей части города этот коэффициент составляет 2,5. Это означает, что на участке в 10 000 кв.м. можно построить максимальную плошадь здания 25 000 кв.м. Вот здесь начинаются разночтения: некоторые считают, что речь идет только о жилой площади, не учитывая все вспомогательные строения и помещения. Правительство региона считает, что речь идет об общей площади зданий. Суд сейчас встал на сторону правительства, судебная практика Приморского края говорит о том, что это про общую площадь.

Изучите какие общественные элементы имеются на участке, это не обязательно сквер. Зачастую участки межуются так, что захватывают общую дорогу, которой уже пользуются люди. Администрация может не знать о существовании проезда, его нет на карте, но он исторически сложился и им пользуются. Такое межевание делается, намеренно не замечая проезда и он включается в образуемый земельный участок. Тогда необходимо сразу говорить об этом администрации, чтобы сделали новое межевание и поставили на кадастровый учет новый участок с проездом. Либо это может быть наложение публичного сервитута на земельный участок, где располагается проезд. Наложение сервитута влечет невозможность использования этого куска земли под застройку, а значит все параметры должны быть изменены и тогда может вообще не получиться строительства, ведь площадь уменьшится.

Часто жители говорят: «там невозможно строить, там грунтовые воды, подземные реки» и т.п. Честно скажу, технологии строительства и исследования таковы, что крайне редко бывает земля, где нельзя строить. Если сложны грунты, подземные воды и т.д., то просто стоимость строительства, его начального этапа будет выше. Технологии шагнули сильно вперед, поэтому вам необходимо уделить внимание требованиям градрегламентов о плотности застройки, количестве парковочных мест и т.д.

На карте gorod.vlc.ru вы также увидите пунктиные линии, которыми показаны зоны комплексного устойчивого развития территорий (КУРТ). Сейчас буква У и соответствующее слово в этой аббревиатуре пропало. В свое время губернатор Миклушевский борясь с точечной застройкой почти весь город накрыл такими зонами. Зачем, в его логике, это было сделано? Наличие этой зоны предполагает обязательную разработку документации по планировке территории для получения документов, предшествующих получению разрешения на строительство, т.е. предоставление градостроительного плана. Если есть зона К(У)РТ, значит необходима документация планировки территории — очень комплексный документ, который включает карты и описывает где и что можно строить на данной территории. Он описывает, в какой детсад дети ходят и где люди машины свои паркуют. Все это делается в соответствии с нормами градостроительного проектирования. Если, к примеру, не хватает парковочных мест, то нельзя построить и жилой дом или нужно описать, где предполагается размещать автомобили. Это не обязательно будет место у дома, могут предусмотреть места вдоль дороги, нового проезда к будущему дому.

У нас в «Лесном квартале» к примеру все проезды уже заставлены машинами по пути к «Лесному кварталу» и такой способ вряд ли уместен. В городе специалистов, которые могут грамотно сделать эту документацию немного или изучить готовую документацию и обоснованно оспорить её. Но что важно значить, если вы не в зоне КРТ, то при утверждении документации планировочной обязаны проводить общественные обсуждения или публичные слушания. И в этих мероприятиях вы вправе заявить свою позицию как зарегистрированный (прописанный) житель этого района. Позицию может заявить и правообладатель земельного участка, как спорного, так и вашего, на котором стоит ваш дом, где вы являетесь общедолевым собственником, если все это оформлено.

Но беда в том, что обычно мы с вами не «сидим» на сайте администрации и не следим, что они там планируют.

Зоны К(У)РТ законодатель предусматривал не для действующего жилого фонда, который мы все собираемся еще много лет использовать. Эти зоны по смыслу предназначались там, где все предполагалось сносить, например старые бараки — всех расселяем, затем все сносим, ровное поле и вот тогда вступают в силу требования разработки документации по планировке территории. И все строится в соответствии с градрегламентами.

Именно поэтому поэтому законодатель убрал требования общественного обсуждения. Если ты всех расселил из ветхого и аварийного жилья, то не с кем уже обсуждать. Просто планируешь территорию под устойчивое развитие.

У нас же это стало «кривеньким» механизмом блокировки (усложнения) точечной застройки. Но тот момент, возможно, это было правильным решением и позволило отодвинуть массовую точечную застройку внеса правило разработки ДПТ. Это все-таки не хаотичная застройка, а учитывающие требования и параметры проекты.

Если это не зона КРТ, то ДПТ не нужна, но администрация в праве все равно издать постановление о ее разработке. Безусловно, правильно, когда администрация разрабатывает её сама. Потому что, если она передает это застройщику, то конечно его мотивация при разработке — где-то построить дом или дома. При этом другой застройщик туда со своим домом уже не попадет. Но есть процедура внесения изменений в ДПТ, ничто не мешает администрации новое постановление издать.

Необходимо в такую документацию погружаться. Необходимо вносить, как только вы узнали о старте разработки свои предложения. Любое постановление администрации, в т.ч. о начале разработке документации планировки территории размещается на сайте vlc25.ru. Проблема в том, что никто из нас не следит за этим сайтом. Было у нас предложение, чтобы ТОСы информировали о таких событиях, что планируются обсуждения или слушания. Но это и задача депутата, вашего представителя — быть в курсе того, что происходит на его территориях с точки зрения манипуляции власти.

Это градостроительные основы. Теперь нужно разобраться куда жаловаться, но что власти реагируют, а на что нет. Нужен алгоритм действий, ну даже если не отмены стройки, то учета вашего мнения, консолидированной позиции жителей.

Сначала разберемся как создать ячейку гражданского общества, способную собрать консолидированную позицию жителей и действовать в их интересах. В идеале это ТОС, т.е. законом предусмотренная форма, которая имеет очень серьезное представительство. Делегат ТОС избирается 33,3 процентами населения, проживающего в границах его территории. Но ничто не мешает вам строить временные структуры и без формальных признаков, назовем это инициативной группой.

Нельзя в одиночку заниматься этой проблемой, вас должно быть много. Как правило, в такие группы объединяются председатели и члены советов домов окружающих и соседствующих с участком, где возник конфликт публичных интересов, председатели и члены правлений ТСЖ.

Когда вы осознали проблему, вам нужно договориться друг с другом. Перечисленные граждане — это тоже по сути своей представители народа, они наделены правом принимать определенные решения, а наделили их ими собрания собственников квартир. Председатели советов домов и ТСЖ как правило имеют прямую коммуникацию с большинством проживающих в доме граждан.

Должен появиться чат, который должен вырасти по численности до количества всех граждан, которые проживают в границах территории, где есть свои интересы и своя позиция по вопросу конфликта публичных интересов в связи с возможной стройкой. Почему это важно? Недостаточно только инициативной группы, нужна массовая позиция и поддержка.

Казалось бы, мы живем в правовом государстве, но в законодательном поле есть проблемы, которые не позволяют в таких случаях услышать мнение населения. Население не институциализировано. Нужно институциализироваться — собрать инициативную группу и жителей в чате для мобилизации.

Вернемся к примеру с проездом, вошедшим в границы спорного участка. Чтобы дать знать о проблеме администрации лучше всего это сделать массово. Тут вам поможет чат. Это может быть в форме сбора подписей, либо в форме массовых отдельных обращений граждан.

Вопрос защиты интересов граждан в вопросах градостроительства — это не дело одного человека, это должна быть масса людей. Прямое волеизъявление воли граждан — это выборы и референдумы. Практики референдумов к сожалению очень мало. Но масса людей так или иначе формирует и олицетворяет власть. Эта масса придет на очередные выборы, будет выбирать какого-то представителя, будут голосовать за какую-то партию. Когда много людей объединились вокруг позиции по строительному конфликту, то они получают публичную обратную связь от той или иной политической силы или деятеля, для которых было бы глупо идти против народа, который их избирает.

Поэтому принцип массовости важен. Но для массовости нужно уметь консолидировать свою позицию. Кто-то будет говорить, мол пусть строят дом, другой скажет — лучше пусть будет сквер, третий выступит за стройку школы и т.д. Так не сработает, т.к. тогда непонятно какую волю исполнять. Инициативная группа должна опросить людей, что им важно на территории, как в последствии ею распорядиться, если здесь не будет стройки жилого дома. Все это нужно выразить в одной петиции, которую подпишут все люди (в чате и не только). Это покажет власти, что местное население консолидировано и его позиция ясна.

Обязательно выработанная массовая позиция должна быть публичной. Все мошенническое и незаконное — это непубличные действия. Действуя же публично и открыто вы всегда в выигрыше. В обществе есть общие ценности — все мы интуитивно понимаем, «что такое хорошо и что такое плохо» как в стихотворении из детства.

К примеру власть вам говорит: мы застроим ваш двор, а потом говорит: голосуйте за нас. Тогда население вспомнит, что было раньше. Я всегда возвращаюсь к теме выборов, т.к. у нас по конституции демократическое государство и это единственный законный способ для граждан хоть как-то влиять на власть.

Как сделать свою позицию публичной? Сделайте паблик в instagram и других социальных сетях. Приглашайте средства массовой информации. Записывайте коллективные видеообращения. Если вы нашли какие-то правовые нарушения по спорной стройке — обязательно все это документально собирайте и публикуйте.

Градостроительные полномочия — это местные полномочия администрации города и полномочия планирования — правительства Приморского края. Поэтому мэр и губернатор автоматически становятся адресатами ваших обращений. Также у вашей территории есть избранные представители на городской и краевом уровне, если вы не знаете его — узнайте пожалуйста, найдите информацию на сайте. Не важно какой партии, не важно голосовали ли лично вы за него и нравится ли он вам как человек. Его нужно обязательно поставить в известность о случившемся конфликте, сообщить сколько людей уже объединилось по этой проблеме и пригласить его на встречу.

Теперь о надзорных органах. Если строительство все-таки начинается, то надзорный органом является Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства. Обращайтесь в прокуратуру, хотя она и отвечает, что не подменяет иные профильные органы надзора. Но градостроительная деятельность включает интересы юридических лиц и неопределенного круга лиц — населения. Защита интересов граждан — то, за чем должны осуществлять надзор органы прокуратуры. Если вы считаете, что в действиях администрации города есть признаки нарушений закона, то как раз прокуратура может оценивать нормативно-правовые акты и дает оценку действий органов власти.

Если рядом со спорной территории есть какие-то особые охраняемые объекты, то к примеру в случае с памятником исторического и культурного наследия занимается специальная Инспекция, если имеются какие-то водоёмы, то по ним можно обратиться в Природоохранную прокуратуру.

Т.е. по ситуации вы должны обратиться в профильный орган власти. Что касается судебных разбирательств, то здесь следует действовать аккуратно. В суд нужно идти, если вы на 100% уверены в своей победе. Проигранный суд — это очень нехороший прецедент, который придется оспаривать в вышестоящей инстанции, это новые затраты сил и времени. Более того, обычно сами отдельные граждане идти в суд не могут, т.к. в случае градостроительных конфликтов не являются надлежащим истцом, потому как публичной собственностью управляют органы власти (администрация города). Прокуратура может выйти в суд в защиту прав неопределенного круга лиц и вот от них этого следует добиваться.

Очень советую ходить на личные приемы, а не только направлять письменные обращения в т.ч. через интернет. Ходите на приемы профильного заместителя главы города, начальникам управлений администрации, в прокуратуру. Дело в том, что органы власти обрабатывают огромное количество обращений граждан и имеющимся количеством сотрудников обработать их всех с одинаково профессионально невозможно. Вам нужно обратить их особое внимание на свою ситуацию. Это или множество обращений (массовые обращения жителей по одной проблеме), или коллективное обращение с массой подписей граждан, или личный прием вас или в составе части инициативной группы. Вам нужно донести что это важно для очень широкого круга лиц и нужно провести прокурорский надзор для защиты интересов граждан.

Но позиция «ПРОТИВ» — заведомо проигрышная. Быть против — это деструктивно, нужно быть «ЗА» что-то. Нельзя быть просто против строительства, имеющиеся дома старого фонда тоже были когда-то новостройками. Стройки нужны, дома нужны — людям где-то нужно жить. Но важно сохранять баланс интересов, качества и комфорта проживания! Выступайте ЗА созидательную инициативу — например за сквер, за спортивный объект, за детский сад и т.п. Словом за то, что улучшает качество жизни в этом районе. Вот это должна быть ваша консолидированная позиция и она точно будет рассматриваться лучше людьми, которые находятся во власти.

Снова свой пример про «Лесной квартал»: у нас появится школа и детский сад и все это результат консолидированной позиции граждан, которую мы донесли в том числе до губернатора.

Объединяйтесь, учитесь вместе принимать решения, даже скидываться деньгами радо того, что вам дорого — например чтобы напечатать баннеры, листовки к массовой встрече, чтобы оплатить услуги юристов. Только так это работает, по другому не бывает!

Что можно предпринять, если стройка все-таки началась? Разрешение на строительство — это финальный документ, получение которого говорит о том, что (скорее всего) соблюдены все формальности. Если вы находите в нем или в проекте стройки какие-то нарушения закона, то необходимо жаловаться как описано выше — в администрацию города и к главе, в прокуратуру. Необходимо будет показывать в СМИ все выкладки и документы с вашими аргументами.

Разрешение на строительство — это то, до чего лучше не доводить и лучше решить конфликт до этого. Возможно даже следует договориться с застройщиком о чем-то, если вы понимаете, что отменить стройку невозможно, но это тоже следует сделать до получения разрешения на строительство.

Что предшествует выдаче разрешения на строительство? Застройщик проводит геодезические, геологические и гидрологические изыскания. Это как раз для тех случаев, когда жители говорят о подземных реках, сыпучих грунта и т.п. Осуществляется бурение, берутся пробы грунта и делается экспертное заключение по данному участку. Чтобы осуществлять любые работы на участке необходимо получить ордер, который выдает администрация Владивостока, даже если участок в собственности у застройщика. Вы можете потребовать предоставить вам разрешительную документацию на проведение увиденных вами любых работ на земле, в т.ч. установки забора. Если вам отказывают и вы полагаете, что документов нет — вызывайте полицию.

Зеленые насаждения на участке. Что делать, если вы обнаружили на спортом участке краснокнижные растения, например калопанакс (диморфант), у которого большие 7-конечные листья и ствол с шипами, пока дерево молодое. Необходимо засвидетельствовать фотосъемкой его наличие, так рекомендует Ботанический сад-институт ДВО РАН. Необходимо GPS-трекером зафиксировать точное положение. В идеале фотография должна содержать само дерево и руку с трекером. Таким образом делать это лучше когда дерево можно опознать по фото, т.е. когда на нем есть листва. Материалы нужно направить в администрацию и надзорные органы. Именно администрация города предоставляет и согласовывает информацию подеревной съемки.

Есть еще так называемые технические присоединения к сетям (вода, отопление, электричество. Выдача технических условий на присоединение к сетям в условиях сложившейся застройки предполагает проверку мощностей этих сетей. По идее никто не должен выдать разрешение чтобы подключиться и врезаться так чтобы в итоге у соседей не было воды на последних этажах и не хватало электричества. Как правило, если мощностей не хватает, то застройщику как раз сообщают о необходимости построить насосную станцию или трансформаторную подстанцию и т.д. Технологически в наше время все это не является проблемой для застройщиков, поэтому аргументы про старые сети в конфликтах по точечной застройке не работают. Крайне редко бывают случаи отказа от застройки по таким причинам, в большинстве мест техусловия выдадут.

Для прокладки новых сетей администрация выдает временный сервитут на другие участки, чтобы застройщик мог например вдоль вашего дома проложить трубопровод к новому дому. Работать вне участка, который в собственности или в аренде без сервитута невозможно.

Когда строитель выходит на площадку, на стадию котлована и начала стройки важно знать за чем необходимо следить и как взаимодействовать со строителями. Бывают редкие случаи, когда возможна договоренность с застройщиком о каком-то компромиссе, например о корректировке проекта и сопутствующем благоустройстве прилегающей территории за пределами участка застройки.

Во-первых стройплощадка должна быть огорожена, доступ посторонних лиц туда не допускается. Это вопрос безопасности, важно такое ограждение, чтобы на проходящих рядом или на припаркованные рядом автомобили ничего не упало. В случае неприятностей необходимо вызывать полицию, приглашать свидетелей и фиксировать-актировать и далее в гражданско-правовом порядке взыскивать сумму ущерба.

Необходимо чтобы были организованы безопасные проходы для людей. Необходимо, чтобы колеса строительной техники мыли перед выездом с площадки — это требование правил благоустройства города, принятых еще в 2018 году.

Соседство со стройкой — это всегда шум, но именно для комфорта граждан был принят закон о тишине. Это не только ночное время, но и «тихий час» с 13:00 до 15:00 для детей. Юристы некоторых застройщиков считают, что закон регламентирует то, что происходит в доме, а не за его пределами, но надзорные органы стоят на позицию, что это касается любого источника шумов. За нарушение закона предусмотрена административная ответственность.

По всем нарушениям используйте весь арсенал мер, описанный выше — официальные обращения и публичность.

Очень важно, чтобы мы как гражданское общество научились не только защищать свои права, но и договариваться между собой и со строителями и инвесторами, ведь они тоже горожане, которые двигают экономику и создают рабочие места. Необходимо прийти к балансу развития города и качества жизни в нем, комфорта горожан.

Инициатива о встраивании ТОС в порядок проведения публичных слушаний направлена в гордуму

Точечная застройка во Владивостоке — это всегда конфликт?

В мае стало известно, что ООО «СЗ «СМП» обратилось в комиссию по изменению Правил землепользования и застройки с просьбой оставить здесь зону высотной застройки Ж-4. В этом месте планируется строительство многоэтажных домов – именно во множественном числе. Градостроительный план застройщик уже получил. Площадь участка — 2,5 тысяч квадратных метров, то есть минимально возможная для постройки высотного жилого дома. Единственным учредителем компании-застройщика является Сергей Вахнин – он же учредитель ИСК «Система». По информации VL.ru, на участке планируется как минимум один 17-этажный дом между школой и детским садом. Документация по планировке территории была утверждена 30 декабря 2020 года. Вчера же краевой минстрой опубликовал результаты очередных изменений в ПЗЗ, и на картах этот участок остался в зоне Ж 4.

Обитатели жилкомплекса домов Енисейская 4-5-7-8, называемого в в 80-90-е годы Бастилией высотность, мрачность и «торчание башней» на сопке сообщают, что их фасад и фундамент содержит микротрещины, что подтверждено экспертизой. Капитальный ремонт по плану ожидается на 2026 год и они опасаются, что стройка приведет к разрастанию этих трещин или к еще более разрушительным последствиям. Новые многоэтажки также могут уменьшение инсоляцию этих домов гостиничного типа, где многие квартиры всего с одним окном.

Жалуются жители и на износ коммунальных систем — на слабый напор воды в кране, но был ли митинг за их ремонт такой же активный как против стройки? Знают ли жители, что при стройке нового дома застройщику необходимо учитывать состояние сетей и систем и при необходимости ремонтировать и менять их? Знают ли они, что попутно со стройкой нового дома диалог с застройщиком может решить и старые проблемы соседних домов, до которых нет дела властям и продолжаться так будет еще долго, т.к. с подобными проблемами больше половины город, состоящего из временного панельного жилья, срок годности которого истек или истекает? Вопросы конечно риторические.

«К этому участку ведут всего две дороги, они узкие, не в самом хорошем состоянии. Здесь и так много жителей и машин для этой дороги. Строительная техника разобьёт её окончательно. Несколько лет назад на этом участке была парковка, платная, но она была полной всегда, люди тут ставили автомобили. Затем парковку разогнали – остался пустырь. Он охраняемый, но ничего не строились все эти годы. Когда узнали о стройке, обрадовались – думали, стадион нам построят. А потом оказалось, что дом…», – рассказывает активистка Алёна.

Удивительно, но организатор митинга признала, что место для парковки — личная проблема автовладельцев, но дальше было озвучено, что сложившаяся ситуация должна учитываться администрацией при застройке. Никто на подобных митингах против застройки в вопросе автомобилизации и нехватки парковок почему-то не выдвигает к властям города требования по улучшению общественного транспорта и пешеходной инфраструктуры, по развитию сети дорог с альтернативными проездами.

Здесь десятилетиями соседствует частный сектор и многоэтажки, а также уродливые гаражи и мусор.  На неэффективно используемом и эстетически неблагоприятном месте стали требовать стадион, только когда появилась перспектива стройки дома. На митинг приехал Валентин Шуматов, действующий депутат округа в ЗСПК от Единой России, напомнивший по итогу своей речи о необходимости вакцинации от коронавируса, а также кандидаты на его кресло в следующем созыве: Кирилл Батанов от Партии Роста, Любовь Терендина от КПРФ и Марина Першина от Новых людей.

Все 4 политические силы в унисон говорили, что они поддерживают требования жителей и против точечной застройки. Никто не хочет озвучивать непопулярные тезисы о том, что зияющие дыры на карте города — это экономические потери. Никто не пытается вести просветительскую работу на тему плотного и эффективного города, про пользу смешанной застройки в противовес строгому зонированию, в результате которого появляются т.н. спальные районы — места скуки, откуда все едут «в город» не только на работу, но и ради любого времяпровождения.

В случае с Енисейской 14в действительно логичным было бы возвращение участку исторического назначения — стадиона, хоть и маленького пришкольного. Однако в целом по городу подход должен быть грамотным, ведь нельзя использовать принцип прямой демократии и все полагаться на мнение жителей, которые почти всегда будут против всего нового рядом с ними.

На встречу люди звали и. о. главы города и главу края, но ни ни от правительства, ни от мэрии никто не приехал, хотя до мэра дозвонилась член общественной палаты Приморья Любовь Терендина и тот ответил ей, что он в курсе ситуации. По итогу митинга, где нарушался масочный режим и социальная дистанция более ста человек подписали обращение к властям.

Обратите внимание, предложения и замечания можно вносить только по позициям из соответствующих реестров, которые составлены на основе результатов рассмотрения заявлений заинтересованных лиц. То есть в данный момент в генплан и ПЗЗ вносятся изменения лишь по тем участкам, по которым ранее поступили предложения от компаний и физлиц и ровно в этой же части производится экспозиция и прием замечаний, новые «хотелки» сейчас не принимаются.

• Реестр заявлений по генплану
• Реестр заявлений по ПЗЗ

Мероприятия проходят на Алеутской, 11 в здании ПГП, на 5 этаже, кабинет 504, там будут представители разработчика, направить свои предложения можно в интернет-приемную.

Генерльный план — проектный документ, на основании которого осуществляется планировка, застройка, реконструкция и иные виды градостроительного освоения территорий. Основной частью генплана является масштабное изображение, полученное методом графического наложения чертежа проектируемого объекта на топографический, инженерно-топографический или фотографический план территории.

Правила землепользования и застройки — документ градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Жители рассказывают, что первые конфликты возникли когда застройщик перекрыл проходы к существующим домам — отстояли. Потом строители залезли на чужой участок, их через суд выгнали. Затем начала обрушиваться дорога, быстро поправили. А сейчас выяснилось, что в этот маленький участок протащили проект уже на 3 дома. Залезли на детскую площадку другого дома.

Ближайшие школы переполнены, парковочных мест в квартале нет. Активисты района обнаружили 7 самых серьёзных нарушений. Всю юридическую основу они подготовили, но они опасаются, что для контролирующих структур это не будет аргументом поэтому они настроены на максимальный общественный резонанс.

Во вторник 22 октября в 18:30 возле дома Русская 57Н проводится собрание, на которое приглашен губернатор Олег Кожемяко и мэр Олег Гуменюк. Жители будут подписывать обращение к Путину, его лично повезёт в администрацию президента один из председателей домов.

Строительство новых домов под названием «Эко-Квартал» ведет компания ООО «Специализированный застройщик «ЭКО КВАРТАЛ«, которая на 99% принадлежит OPEN SOURCE, LLC, зарегистрированной в США. Контролирует компанию бывший депутат Законодательного Собрания Приморского края Юрий Степанченко, ныне скрывающийся там же от российского правосудия. Его же компания ООО «Лесной квартал» начинала стройку одноименного района в 2006 году и участвовала в программе «Квартира – молодой семье».

Госдума готова принять закон об обязательном наличии соцобъектов в новых районах