Граждане могут лишиться права выбирать компанию, управляющую многоквартирным домом. Это полномочие могут передать регоператорам по управлению жильём. Об этом сообщили «Известиям» в Торгово-промышленной палате РФ.

В России планируется создание регоператоров по управлению жильём – они будут отбирать УК на основе открытых конкурсных процедур. Такое положение отражено в проекте Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года, который разработал Минстрой.

Сейчас УК выбирают собственники жилья, но из-за новой нормы они фактически могут лишиться этого права.

В отзыве на стратегию, который подготовила комиссия в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое, сказано, что наличие регионального оператора означает сворачивание рынка и возврат к государственному управлению частным жилищным фондом.

«Сейчас активно обсуждается, какая модель управления домами предпочтительнее и что это – свободный рынок или госуслуга. Можно было бы дать гражданам право выбора – отдать управление дома регоператору или заниматься им самостоятельно», – полагает зампредседателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева.

В Минстрое «Известиям» сообщили, что проект стратегии опубликован для широкого обсуждения, поэтому говорить о разработанных инициативах преждевременно.

При пассивности собственников ЖК РФ предусматривает в качестве временной меры проведение органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации, сказал Дмитрий Гордеев. Число многоквартирных домов, которыми управляют компании, отобранные властью, снизилось с 139,3 тыс. в 2009 году до 61,7 тыс. в 2019-м, отметил эксперт. Сегодня доля таких объектов составляет около 3% от числа всех многоквартирных домов, рассказал он.

Но, как писали «Известия», сегодня около 90% решений или протоколов собраний собственников жилья по поводу выбора и смены УК могут быть фальсифицированы.

Инициаторы закона по аналогии с мусорной реформе могут говорить об укрупнении и упорядочивании рынка ЖКХ, о стремлении повысить качество для потребителя. Однако азы экономики нам говорят, что потребитель выигрывает от конкуренции на рынке, а не от монополизма. Уже сейчас в сфере ЖКХ не так много осталось выбирать гражданам — способа управления домом, какие операторы допускаются в дом,  кто обслуживает лифты, домофоны и другие субподрядчики — определяется на уровне УК и ТСЖ, все остальные поставщики ресурсов — водоснабжение, канализация, вывоз отходов, отопление, электроэнергия — все это поставляется централизовано как правило на весь населенный пункт (или район в случае с мусором). Во Владивостоке «управляйки» нового поколения постепенно отбирают часть рынка у «монополистов» первой волны компаний, появившихся после приватизации отрасли и к которым у жителей много нареканий.

Многие дома живут с той УК, которую они как бы и не выбирали, которая им «досталась исторически». Собственники не организованы и не решаются сменить УК, даже если она их не устраивает. Не готовы менять «плохую УК» часто еще и потому, что это подразумевает повышение тарифа. Т.е. для какой-то части граждан вариант когда за них решат и «причинят им добро» вот таким законопроектом может быть воспринят как благо. Те же, кто самостоятельно выбрали УК или создали ТСЖ эту новость однозначно воспримут как ущемление их прав.

В той же законодательной инициативе речь идет также про возмещение ущерба от приводящих к авариям в домах нарушений. Непонятно зачем создавать еще один орган и новые сборы, ведь необходимо взыскивать с тех, кто допустил ущерб. В конце концов можно использовать механизм страховки дома в добровольном порядке, хоть это и приведет к дополнительным сборам.

Кто виноват и что делать, если ваш дом сплошной ЖКХаос?

Спасение утопающих в море проблем ЖКХ — дело рук самих утопающих?

Затем гражданка обратилась также и в управляющую компанию ООО «Сириус», которая обслуживает дом и входит в группу компаний УК «Первореченского района». Через пару дней из УК предоставили отчет с фотографиями об исправлении ситуации.

Поскольку на момент попадания обращения в Общественную палату Приморья проблема уже была решена, мы просто убедились в этом лично и пообщались с заявителем. Выяснилось, что она, а также 5 опрошенных на улице жителей дома преимущественно пожилого возраста не знают имени и телефона председателя совета дома. Некоторые попытались вспомнить в каком подъезде живет та самая «старшая по дому».

О чем это говорит? С одной стороны — прекрасно, что жители самостоятельно обращаются по вопросам придомовой территории в первую инстанцию — в управляющую компанию. Тем более, что в доме есть информационные стенды и контакты доступны. Отрадно и то, что управляющая компания сработала оперативно.

Но плохо, когда совет дома и его председатель становятся невидимками. Если их не знают, не знают об их работе, но или работы нет или проблема с информированием.

Согласно п. 6 статьи 161.1 жилищного кодекса совет представляет на утверждение годового общего собрания собственников отчет о проделанной работе. Даже если отойти от таких формальностей, можно известить о проделанной работе через стенды в подъездах, либо создать группу (чат) и/или канал (где сообщения идут только от совета дома к жителям) в том или ином мессенджере.

Весомая доля работы Совета дома действительно не очевидна для соседей. Что, когда и зачем делается к примеру в подвале или на чердаке? Информирование важно, чтобы не было неоправданных упреков от жителей. Современные технологии очень облегчают эту задачу. Во Владивостоке возрождаются мероприятия школы «Управдом» и было бы замечательно осветить там инструменты цифровых технологий.

Полезное ЖКХ: приложения и сервисы для управления домом и не только

Какие ваши доказательства?

Если вы предвкушаете, что расставание не будет простым и могут начаться «военные действия», тогда проделайте эти необязательные шаги по документальной фиксации неисполнения или ненадлежащего качества работы управляющей компании. Желательно собрать всю переписку с УК по спорным вопросам, чтобы у вас был надежный тыл из документов для последующего возможного разбирательства вплоть до суда.

Подготовьте несколько актов по разным вопросам — уборка внутри и снаружи, поручения по текущему ремонту. В актах, как и полагается, должно быть несколько подписей, хотя бы 3. Акты вы должны направлять по 1 экземпляру в УК и та должна дать вам копию с отметкой о регистрации, чтобы они по-честному знали, что вы недовольны их работой, ваше недовольство не должно быть для них сюрпризом. На основании актов, демонстрирующих ваши неоднократные попытки добиться желаемого качества работы протоколом решения Совета дома зафиксируйте, что терпеть это безобразие вы больше не намерены и собираетесь инициировать общее собрание собственников по смене УК.

Бойцы невидимого фронта

Кроме того, нужно убедиться, что вас поддерживают соседи. Для этого нужно, чтобы вы информировали их о своей работе, о попытках мирного решения проблем (тот факт,  что нужно хотя бы попытаться решить все мирно в этой публикации не обсуждается, вы ведь пытались, правда?).

Чтобы собственники были на вашей стороне (председателя и совета дома), мало того, что они знают о вашем существовании (зачастую таких минимум), но и знали о вашей работе, даже если она не очень плодотворная именно по причине «плохой» УК. Для этого в современном мире информационными стендами не обойтись и помогает общедомовой чат или канал (чат с сообщениями в одну сторону — от совета ко всем остальным, как это сделать читайте здесь).

Если мероприятия для подготовки к уходу проведены, то нужно провести отбор новой УК. Лучше если результаты вашего «кастинга» вы также будете сообщать собственникам, чтобы потом не было упреков в ангажированности. Составьте таблицу, где будут отражены претенденты среди новых УК и сравнительный анализ по вопросам, которые вас интересуют. Конечно одним из главных будет цифра тарифа, которую претенденты от УК смогут назвать изучив параметры дома из открытых источников, а также после осмотра дома и беседы с вами. Запросите у новых УК структуру предлагаемого тарифа и текст договора.

Нужно помнить, что управляющая компания — это бизнес, поэтому в первую очередь там прибыль. Но чем более конкурентным станет рынок ЖКХ, чем активнее будут собственники и советы домов, тем больше компаний рынка будут задумываться о репутации и беспокоиться о качестве работы. С другой стороны, даже у более-менее добросовестной УК в доме с инертными собственниками не получится продемонстрировать какие-то заметные успехи. Ваша задача — найти тех, с кем вы найдете оптимальный для себя вариант по тарифу и главное сможете эффективно взаимодействовать.

«Мыши плакали, кололись, но продолжали грызть кактус»

Многие дома являются заложниками экономического тупика — когда у них тариф, при котором старая УК работает на «минималках» и никакая другая УК не готова заходить в дом с подобным тарифом. Вам нужно определиться с потребностями дома, приоритетными задачами и набором услуг — это весьма индивидуально при общей схожести базовых потребностей. С этим перечнем вопросов вы и будете общаться с претендентами, задавая им все свои вопросы, включая самые неудобные.

Наверняка у вас есть в доме свой «самый больной вопрос» и не один, описав который вы можете узнать варианты его решения у новой УК — как бы они поступили в той или иной ситуации. Спросите у них, как они работали в эпоху пандемии. Общеизвестный факт, что для многих пандемия стала прекрасным поводом работать меньше.

Для отбора новой УК все средства хороши и помимо интернета это конечно же «сарафанное радио» — опросите родственников, друзей, знакомых.

• Cписок управляющих компаний города Владивостока на сайте администрации в разделе «ЖКХ»
• Управляющие компании в справочнике Vl.ru с отзывами о работе
• Реестр управляющих компаний в ГИС ЖКХ (вам нужно убедиться, что у компании есть лицензия на управление многоквартирными домами)

Две большие разницы

Для принятия взвешенного решения вам следует осмотреть дома в управлении тех УК, которые вы рассматриваете в качестве альтернативы, а также пообщаться с местными жителями и с вашими коллегами. Если новая УК не уверена в своей репутации и качестве работы, то она сама предоставит вам контакты председателя совета дома.

Вы ведь понимаете, что мнение жителя, встреченного у дома может кардинально отличаться от мнения человека погруженного в тему. Причем как в ту, так и другую сторону. К примеру житель скажет, что в доме все плохо, а председатель расскажет что из «невидимой» работы удалось сделать и за какой период. Либо наоборот, все у жителей прекрасно или они ничего не знают, а председатель расскажет о том, что не все так прекрасно как вам расскажет директор УК.

Узнайте какие оборудование и сотрудники есть у компании, насколько далеко от вас её офис, использует ли она современные средства приема обращений (приложение) или по старинке через телефон и журнальчик. Сравнивать нужно сравнимые вещи — схожие по параметрам дома и тарифы с одинаковым набором и объемом услуг.

Следует «пробить» юридическое лицо компании по открытым источникам — ЕГРЮЛ и по сайтам, которые на его основе строят связи с другими юрлицами и автоматически подтягивают данные по судебным искам и даже финансовую информацию: zachestnyibiznes.ru, list-org.com, rusprofile.ru, СБИС, Спарк Интерфакс. Вы сможете увидеть, кто является владельцем компании и какими еще видами бизнеса они занимаются.

С финалистом (финалистами) отбора УК вы дорабатываете тариф и условия договора. Поскольку основной претензией к УК является проблема коммуникации — пропишите требуемый вам формат взаимодействия и отчетности, её периодичность.

Если же вы решите изменить способ управления многоквартирным домом на ТСН или непосредственное управление, то это предмет отдельной публикации. Но так или иначе далее вам нужно инициировать общее собрание собственников.

На войне все средства хороши

По-хорошему, инициаторам следует известить и старую управляющую компанию о данном голосовании. Но даже если вы «забыли» это сделать, то информация может к ним попасть, ведь вы все равно обязаны за 10 дней до дня голосования известить собственников в т.ч. через объявления в доме, которые видны и сотрудникам УК. Важно морально приготовиться, что очная часть собрания может стать театрализованным шоу с провокаторами, а накануне голосования в доме могут происходить акции «черного пиара» против вас — листовки, слухи.

Важно, чтобы вы были не одиноки и ваш Совет дома был реальной командой. На очной части нужно уметь дать отпор, управлять ходом собрания, «гасить» неконструктивные диалоги, но отвечать по существу на актуальные вопросы. На очном собрании может появиться «группа поддержки» старой УК, незнакомым лицам всегда можно смело задать вопрос — из какой они квартиры, т.к. собрание предназначено для собственников. Обычно «засланные казачки» панически боятся быть записанными на видео.

Поскольку старая УК вряд ли будет заинтересовано в успехе вашего дела, то как и в случае со сменой оператора вашего сотового телефона следует передать пакет документов по итогам голосования в новую УК и проследить, что они попали в государственную жилищную инспекцию, а та подтвердила факт получения.

Повестка дня должна быть хорошо продумана и спланирована, ведь общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по иным вопросам, не обозначенным в повестке дня. На собрании должны присутствовать представители новой УК, вы также вправе пригласить например депутата своего округа для придания публичности и дополнительной легитимности процессу. Организуйте видеофиксацию очного голосования, в идеале с двух точек.

Лучшая защита — это нападение

Нужно, чтобы старая УК и Государственная жилищная инспекция понимали, что вы обеспечиваете этому процессу максимальную прозрачность и не допустите правонарушений. Если со старой УК вы уже находитесь в состоянии войны, то голосование должно стать финалом вашей праведной борьбы под пристальным вниманием не только надзорных органов, но и СМИ.

При одностороннем досрочном отказе собственников от исполнения договора управления МКД нужно включить в повестку вопросы расторжения договора с прежней управляющей организацией в связи с невыполнением (ненадлежащим выполнением) ею условий договора управления, о выборе новой УК, тарифа и даты начала работы. Конкретные формулировки вы досконально проработаете с принимающей вас УК, чтобы они отвечали нормам действующего на тот момент законодательства — они в этом заинтересованы не меньше вас. Важно отнестись к этому собранию максимально тщательно, чтобы не было  шансов опротестовать его по формальным признакам или сущностному составу.

Чтобы соседи не вовлеченные в вашу работу не говорили про «замену шила на мыло» добавьте в повестку какие-то вопросы из числа приоритетных задач для новой УК и те вопросы по которым у вас нет однозначного решения в доме, чтобы наполнить повестку чем-то еще содержательно-полезным.

Читайте также:

• С какими сложностями сталкиваются собственники при смене управляющей организации
• Как сменить управляющую компанию? Пошаговое руководство с образцами документов
• Если управляющая компания не выполняет своих обязанностей, жульничает и не реагирует на претензии жильцов, смените ее
• Переход дома из одной управляющей компании в другую: зачем и как
• Как сменить управляющую компанию — алгоритм
• Как поменять управляющую компанию — инструкция

Нормативные документы:

• Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ
• Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»
• Постановление Правительства РФ от 03.04.2013 N 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»
• Постановление Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»
• Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства»
• Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» от 21.07.2007 N 185-ФЗ
• Федеральный закон «О водоснабжении и водоотведении» от 07.12.2011 N 416-ФЗ
• Федеральный закон «О теплоснабжении» от 27.07.2010 N 190-ФЗ
• Федеральный закон «О пожарной безопасности» от 21.12.1994 N 69-ФЗ
• Федеральный закон «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности» от 23.11.2009 N 261-ФЗ

Перечень далеко не полный…

Полезное ЖКХ: приложения и сервисы для управления домом и не только

На Ивановской 15 начинаются войны ЖКХ и «империя» уже наносит ответный удар

На Громова 6 началось голосование по уходу от управляющей компании «71 микрорайона»

Кто виноват и что делать, если ваш дом сплошной ЖКХаос?

Спасение утопающих в море проблем ЖКХ — дело рук самих утопающих?

Можно ли обращаться в управляющие компании Владивостока через приложение в смартфоне?

Управляющая компания ООО «СпецАвтоХозяйство «Новое» подтвердила, что в структуре тарифов обслуживания домов п. Рыбачий 1 и 2, п. Морской 1, 2 и 3, п. Кипарисово, ул. Сельская 2а, 2б и 2в, п. Стеклозаводской, ул. Лесная 2, с. Прохладное ул. Центральная 45а, 45б и 48 действительно нет статьи «текущий ремонт». Другие дома из обращения не обсуживаются данной компанией, в частности многоквартирный дом ул. Черёмуховая 4а в п. Кипарисово и 8 частных домов на 2 хозяина в п. Западный.

Из ГЖИ сообщили, что в период 2020-2021 годов по состоянию на 1 февраля 2021 поступило всего 3 обращения от граждан, проживающих в домах из списка, 2 из них с дома №2 улицы Лесная в п. Стеклозаводском по вопросам состояния кровли и подвала, а также 1 обращение от жителя дома №2 в п. Рыбачий по неудовлетворительному состоянию кровли. Что говорит о низкой активности жителей, либо о том, что они не знают о тому куда нужно обращаться. Однако, даже если бы они обратились по вопросам за пределами уборки домов и территорий, то у данного надзорного органа просто не возникло бы оснований для влияния на управляющую компанию. Все что выходит за рамки договора требовать невозможно, тут мы вновь возвращаемся к вопросу о тарифе и о том, что в каждом доме нужен свой общественный орган — Совет, представляющий интересы собственников.

Фонд капремонта дал развернутый ответ по планам:

1. п. Рыбачий д. 1: ремонт систем отопления и теплоснабжения, системы электроснабжения, крыши, подвалов, фасадов — 2038-2040 годы;
2. п. Рыбачий д. 2: ремонт отопления и теплоснабжения, системы электроснабжения, подвалов, фасадов — 2035-2037 годы, ремонт системы холодного водоснабжения, канализации, крыши — 2041-2043 годы;
3. п. Морской д. 1 и д. 2: ремонт систем отопления и теплоснабжения, системы электроснабжения, холодного водоснабжения, крыши, подвалов, фасадов — 2038-2040 годы;
4. п. Морской д. 3: ремонт систем отопления и теплоснабжения, системы электроснабжения, холодного водоснабжения, крыши, подвалов, фасадов — 2041-2043 годы, ремонт системы канализации — 2032-2034 годы;
5. п. Кипарисово, ул. Сельская 2а, 2б: ремонт систем отопления и теплоснабжения, системы электроснабжения, холодного водоснабжения, канализации, крыши, подвалов, фасадов — 2041-2043 годы, ремонт фундамента — 2038-2040 годы;
6. п. Кипарисово, ул. Черемуховая 4а: ремонт систем отопления и теплоснабжения, системы электроснабжения, холодного водоснабжения, крыши, подвалов, фасадов — 2035-2037 годы, ремонт канализации — 2041-2043 годы;
7. п. Таежный, ул. Мира 1: ремонт систем отопления и теплоснабжения, канализации, подвалов, фасадов — 2035-2037 годы, ремонт холодного водоснабжения, системы электроснабжения, крыши — 2041-2043 годы;
8. п. Таежный, ул. Мира 1а: ремонт систем отопления и теплоснабжения, ремонт холодного водоснабжения, подвалов, фасадов — 2041-2043 годы, ремонт канализации — 2038-2040, системы электроснабжения — 2041-2043, ремонт крыши — 2017-2019 (выполнен в 2018 году  на общую сумму 2,46 млн руб.);
9. п. Таежный, ул. Мира 4 и 4а: ремонт систем отопления и теплоснабжения, ремонт холодного водоснабжения, системы электроснабжения, канализации, крыши, подвалов, фасадов — 2041-2043 годы;
10. п. Таежный, ул. Мира 8: ремонт систем отопления и теплоснабжения, ремонт холодного водоснабжения, подвалов, фасадов, ремонт системы электроснабжения — 2038-2040 годы;
11. п. Стеклозаводской, ул. Лесная 2: ремонт систем отопления и теплоснабжения, ремонт холодного водоснабжения, электроснабжения, подвалов, фасадов, ремонт  — 2041-2043 годы,  ремонт канализации — 2032-2034 годы;

Не включены в региональную программу дома:

1. с. Кипарисово, ул. Сельская 2в (недостроенный новострой)
2. частные дома в п. Западный — ул. Ушакова, 5, 9, 10, ул. Нахимова, 2, 19, ул. Курбаева, 9, 13 и
   «дом без номера на 4 км»

В Фонде сообщили, что перенос сроков на более ранние возможен в рамках актуализации программы капремонта, которая проходит не позднее 30 июня года, предшествующего году реализации мероприятий. Основанием для актуализации могут являться результаты мониторинга технического состояния домов. В соответствии с Порядком проведения мониторинга силами УК или ТСЖ оценивается состояние каждых конструктивных элементов с оформлением актов осмотра, что делается не менее двух раз в год (весенние, осенние и внеплановые осмотры).

Т.е. задачей председателя Совета дома является участие в этих осмотрах и контроль за своевременной подачей информации в орган местного самоуправления — администрацию Надеждинского муниципального района. Администрация должна обобщить все подобные обращения и определить очередность проведения капремонта с учетом общей собираемости взносов по муниципалитету. Далее администрация направляет копию реестра актов осмотра домов и предложения по актуализации программы капремонту — регоператору, т.е. в Фонд капремонта Приморья. Регоператор передает признанные обоснованными предложения в министерство ЖКХ Приморского края, которое в течение 30 дней должно дать ответ с решением регоператору. В случае положительного решения не позднее 50 дней со дня поступления материалов вносятся изменения в программу — в график ремонта.

В прошлом году из администрации Надеждинского района в Фонд поступали предложения по переносу сроков капремонта некоторых домов на 2021 год, однако дома из данного обращения там отсутствуют. Также Фонд предоставил информацию по текущим накоплениям домов из перечня, по которому составлен график, они колеблются от 300 тысяч до 1,3 млн рублей.

А ведь многим домам из обращения имеет смысл похлопотать с ускорением сроков капремонта, а также поработать над собираемостью платежей. К примеру в Стеклозаводском ситуация с кровлей и подвалом просто катастрофическая. Ремонт подъездов здесь также требуется, но это упирается в отстутсвие сборов денег на текущий ремонт.

В трех домах на улице Мира в поселке Таежный в основном нуждаются в ремонте подъездов, окон и дверей.

В поселке Морском все не так уж и плохо и в некоторых подъездах жители сами скинулись на ремонт, но проблема в целом остается и в некоторых местах протекает крыша.

В следующем и заключительном материале мы покажем обстановку в домах поселков Западный и Рыбачий, а также расскажем об итогах общения с администрацией муниципалитета.

Кто виноват и что делать, если ваш дом сплошной ЖКХаос?

Управляющая компания ООО «СпецАвтоХозяйство «Новое» сообщила, что ни в одном из домов по списку нет избранных Советов домов. В поселениях есть старосты, но это не одно и тоже. Только собственники квартир в доме находятся в договорных отношениях с УК, но для эффективной работы нужен Совет, т.к. каждый раз проводить собрания всех собственников по каждому вопросу просто нереально. А без этих инструментов, основываясь лишь на жалобах круг решаемых вопросов сильно ограничивается.

Почти все дома из обращения достаточно компактны — 2-4 этажные на 2-4 подъезда, оптимальное количество членов Советов в них — 3-4 человека, включая председателя. Однако проблема в том, что зачастую в них просто нет кандидатур. Такое происходит даже в больших домах, где представлены все категории граждан, а не только старики и неблагополучные. Работоспособным некогда, молодым неинтересно. Получается замкнутый круг — после трансформации сферы ЖКХ эпохи СССР закон дает нам возможность самим решать судьбу наших домов, но мы к этому не готовы.

Во всех домах нет статьи «текущий ремонт» в тарифе и это видно по квитанциям, там только строка «содержание» — около 11 рублей за квадратный метр квартиры. Это значит, что за пределами уборки и поддержания основного жизнеобеспечивающего функционала обязательства управляющей организации заканчиваются. Однако, если и по уборке у жителей остаются претензии, то опять же эффективнее решать эти вопросы не разрозненными жалобами, а систематической работой Совета дома, который знает обязанности УК по договору, имеет правильно зафиксировать актом претензию и направить её в ГосЖилИнспекцию, а также на контроль депутату.

Чтобы работа по дому была полноценной и периодически проводился текущий ремонт необходимо чтобы в тарифе была оплата за него, чтобы деньги накапливались, а вот когда и на что их тратить — решить может только общее собрание собственников или Совет дома, если его наделили такими полномочиями.

Нужно признать, что решение проблем в ЖКХ согласно действующим законов достигается в первую очередь самими собственниками не через жалобы, а путем принятия решения. К сожалению, часто приходится принимать непопулярные решения в виде повышения тарифа или сбора денег отдельной временной строчкой в квитанции на ту или иную задачу. Никакие органы власти не смогут заставить УК делать работу, непредусмотренную договором или тарифов и заменить УК на другую «лучшую» можно только если вы такую найдете и сможете договориться с ней о требуемом вам наборе услуг и за приемлемую для вас оплату — это вопрос рынка и свободного выбора, хотя в некоторых территориях выбора особого нет.

Только Совет, наделенный максимумом полномочий через общее собрание потом сможет оперативно решать вопросы с управляющей компанией. Многие не верят, но наличие в доме Совета выгодно и для управляющей компании, прочитать об этом можно здесь. Даже если исходить из тезиса, что любая УК априори настроена прежде всего зарабатывать, минимизируя свои расходы и работы, то ей гораздо проще будет это делать без должного контроля и умело лавировать между одиночными жалобами собственников.

Но как пояснили в управляющей компании, их юрист готов помочь в создании Совета дома и проведении общего собрания собственников. Примеры домов из управления данной УК, где действуют Советы домов на предмет обмена опытом —  ул. Молодежная 10, ул. Первомайская 2 и 4 в поселке Новый и ул. Рихарда Дрегиса, 12 в поселке Надеждинский.

В поселке Прохладное обратились три дома с улицы Центральной — 45а, 45б и 48. Люди жалуются на крыши, фасады, ремонт подъездов, состояние окон и дверей в них, и на уборку. При этом двери часто раскрыты настежь, т.е. теплосбережение никого не волнует. Но там, где закрывают двери тепло выходит через выход на крышу и ветхие окна.

В селе Кипарисово-1 с улицы Сельской три дома — 2а, 2б и 2в который построен и заселен лишь частично. Отсутствие накоплений по текущему ремонту и отсутствие советов домов приводит к тому, что в некоторых домах жители отдельных подъездов просто скидываются на ремонт и такие подъезды выделяются на общем фоне.

В следующих публикациях будут показаны дома в поселках Таёжный, Морской, Рыбачий, Стеклозаводский и Западный, представлена информация Фонда капитального ремонта (уже имеется), а также ГЖИ и администрации поселения — если она поступит.

Подписывайтесь на наши рассылки в telegram & whatsapp, там часто бывают полезные материалы по теме ЖКХ, которые мы не размещаем на этом сайте.

Полезные ссылки:

• Государственная жилищная инспекция Приморского края
  +7 (423) 243-26-40
• Администрация Надеждинского сельского поселения
  +7 (42334) 2-41-01
• Управляющая компания «Новое»
  +7 (42334) 2-01-61 и +7 964 445 64 57

В конце прошлого года, мы сообщали, что дом №6 на улице Громова решил уйти от «Управляющей компании 71-го микрорайона» в компанию ООО «Управляющая компания «Технические решения». Там данный процесс еще не завершен.

Это уже вторая попытка данной компании взять в управление дом в Ленинском районе, первая была в доме Адмирала Кузнецова 84 и обернулась целым триллером, который продолжается до сих пор. О ситуации уже был выпущен сюжет программы Сталкер, затем председатель совета дома обратилась в Общественную палату Приморья, где проанализировали всю историю и предоставленные документы.

Кузнецова 84 — 9-этажный, 10-подъездный дом 1984 года постройки, общей жилой площадью 21,5 тыс. кв.м на 359 квартир. Огромный панельный дом, дугообразной формы вытянулся на склонах сопки Кузнецова. Типичные проблемы такого дома — износ многих инженерных систем, кровли, фасадов, низкая энергоэффективность. Снег вокруг дома буквально усеян опадающими с плит декоративными кубиками.

Согласно протокола 22.08.2018 собственники по инициативе совета дома провели общее собрание и решили установить узлы учета тепловой энергии и горячего водоснабжения с автоматическим погодным регулированием теплоснабжения.

Заказ на 3,9 млн рублей был передан компании ООО ЭСКО «Энергоресурс». Поскольку денег на решение этого вопроса на статье «текущий ремонт» не хватало, то было принято решение ввести целевой сбор средств. По какой-то непонятной причине собственники согласились добавить 10% «вознаграждения управляющей компании» и общая сумма сбора составила 4,3 млн рублей, из которых по чти 400 тысяч заработало ООО «УК 71-го микрорайона» на посредничестве.

Управляющая компания заключила с подрядчиком договор в конце ноября того же года и для сбора средств внесла отдельную строку в квитанции. Получилось по 200 рублей с квадратного метра жилья, которые предполагалось собрать за 9 месяцев. Предоплату в размере 30% от сметной стоимости (1,177 млн руб.) УК перечислила на счет подрядчика согласно договора.

21.02.2019 группа собственников дома подали гражданский иск о признании недействительным указанного протокола собрания, видимо решив, что данное оборудование, призванное сэкономить деньги на отоплении дому не нужно. По делу № 2-1963/2019 решением Ленинского районного суда Владивостока от 09.07.2019 в удовлетворении исковых требований было отказано.

Апелляционная инстанция — судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда решением 07.10.2019 оставила решение районного суда без изменения (Дело № 33-10813/2019 от 05.03.2020).

Спор продолжился в судебной коллегии по гражданским делам Девятого кассационного суда общей юрисдикции, где решение Ленинского суда и апелляционное определение Приморского краевого оставили без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения (Дело № 88-1997/2020). Решения принятые общим собранием об установке оборудования остались в силе.

Работы по модернизации системы отопления были завершены, поставщик тепловой энергии — ДГК уже учитывает данные приборов. Таким образом, инвестиции собственников стали возвращаться в виде экономии, но с подрядчиком управляющая компания не рассчитались. «Энергоресурс», подал исковое заявление в Арбитражный суд Приморского края на ООО «УК 71-го микрорайона» о взыскании остатка денежных средств за выполненные работы (Дело №А-51-12815/2019). Решением суда требования в части основного долга по договору были удовлетворены.

Пятый арбитражный апелляционный суд оставил решение Арбитражного суда Приморского края от 17.06.2020 г. без изменения. Однако Арбитражный суд Дальневосточного округа, своим постановлением от 11.01.2021 года, отменил решение Арбитражный суд Приморского края и направил дело на новое рассмотрение. В связи с продолжением судебного производства управляющая компания выплаты по договору приостановила до вынесения соответствующего решения.

Согласно протокола от 01.03.2020 по итогу нового собрания собственников по инициативе совета дома было решено перевести дом в управление новой компании, которую создал подрядчик установки указанных выше приборов. Единственный учредитель и руководитель «Энергоресурса» Данил Зинченко совместно с Ольгой Бурчак создали в равных долях ООО УК «Технические решения», генеральным директором которой стала Ольга Георгиевна.

Спустя три месяца согласно протокола №АК 84-2/2020 от 21.06.2020 было проведено еще одно собрание собственников и принято решение об обслуживании дома компанией ООО «УК 71-го микрорайона», т.е. дом вернулся к прежней УК, которая спохватилась и поняла, что теряет «лакомый кусок». Cовет дома уверен, что голосование по возврату дома в управление ООО «УК 71-го микрорайона» было сфабриковано, однако доказать это можно лишь в судебном порядке, к делу уже подключена полиция.

Через два месяца в доме прошло еще одно собрание и в протоколе №2 от 20.08.2020 года оформлено решение о повторном смене ООО «УК 71-го микрорайона» на ООО УК «Технические решения». Однако данный протокол ГЖИ Приморского края был признан ничтожным, т.к. по результатам его рассмотрения было установлено, что повестка дня, указанная в уведомлении о проведении собрания в период с 27.07.2020 года по 18.09.2020 года не соответствовала решениям поставленным на голосование. Отсутствовали вопросы о расторжении договора с ООО «УК 71-го микрорайона», не ставился вопрос о выборе ООО УК «Технические решения» в качестве управляющей организации, не утверждались условия договора управления МКД между ООО УК «Технические решения» и собственниками МКД.

В настоящее время дом остается в прежней УК, которая усиленно демонстрирует заботу о доме — полным ходом идет работа по обновлению кровли дома. Куски бетона летят на газон и тротуар, которые не огорожены сигнальными лентами. Наверно торопятся освоить накопленные в доме средства, ведь угроза новой попытки ухода в другую УК остается. Хотя это будет непростой задачей как и всегда в таком огромном доме. Кроме того, в сознании некоторых жителей сама эта чехарда с голосованиями в имиджевом смысле работает против Совета дома.

Работа «Управляющей компании 71-го микрорайона» плотно курируется депутатом городской думы от одномандатного округа №11 Людмилой Николаевной Таран, председателем комитета по социальной политике и делам ветеранов, которая также работает в этой бизнес-структуре. Хоть она и не входит в комитет по городскому хозяйству, но регулярно появляется в публикациях СМИ и пресс-службы мэрии на совместных с главой рейдах по вопросам ЖКХ, инспектируя работу других УК, что указывает на очевидный конфликт интересов…

Как поменять управляющую компанию в жилом доме во Владивостоке?

На Громова 6 началось голосование по уходу от управляющей компании «71 микрорайона»

На Ивановской 15 начинаются войны ЖКХ и «империя» уже наносит ответный удар

Ивановская 15 — это панельный дом 1971 года постройки, 9 этажей, 4 подъезда, 144 квартиры, общая жилплощадь — 7,5 тыс. кв.м. У дома накопилось много проблем — это и крысы, с которыми УК борется чисто символически, порывы канализации с невыносимым запахом в подъезде, с которыми УК начало спешную борьбу узнав, что появились планы по её замене.

Недовольство жителей копится несколько последних лет и хотя в доме есть Совет и председатель, однако выполнение многих работ, даже если сама инициатива здравая вызывает массу вопросов. К примеру при укладке нового асфальта просто закатали почти все решетки ливневой канализации. Результат не заставил себя долго ждать — вода убила новый асфальт за пару лет. Новые ямы жители латали уже сами с помощью бетона — от УК добиться ничего не смогли. Подозрительным показалось жителям и ремонт в подъездах, идею которого продвигали УК и действующий совет дома, ведь они не стали слушать аргументы о том, что начать надо с замены электропроводки и восстановления отопления подъездов. Косметический ремонт может стать нерациональной и непрозрачной тратой денег. Проблема с тепловым счетчиком и терморегулятором решалась 8 месяцев, сейчас жители с тревогой ожидают новые квитанции за отопление… Не достигнув диалога с УК и действующим советом жители сформировали инициативную группу и решили избрать новый совет и сменить УК на АО «Технология управления».

Размещенное в подъездах объявление о проведении общего собрания действующий председатель Шелофаст Е.В. сразу же стала срывать, что было зафиксировано камерами видеонаблюдения, а после проведения очной части собрания 26 декабря в доме появились листовки с обвинениями против АО «Технология управления» и её директора. Итоги голосования дом подведет после 31 января 2021 года.

Примечательно, что накануне данного голосования УК «Ленинского района» стала демонстрировать активную работу — вычистили весь двор спустя месяц после «ледяного дождя» и даже начали 24 декабря своё собрание, уведомив о нем за 9 дней. Основные вопросы повестки этого собрания, которое завершится уже 30 декабря — капитальный ремонт и приватизация земли вокруг дома. 7 дней для голосования по 144 квартирам — очень амбициозная задача, возможно у УК «Ленинского района» есть какой-то особый «секрет» для решения таких задач?

Мы будем следить за развитием событий. Кстати, в доме Громова 6, об аналогичной ситуации в котором мы писали ранее успешно завершили собрание и теперь ожидают вердикта ГЖИ.

На Громова 6 началось голосование по уходу от управляющей компании «71 микрорайона»

Жители дома устали от некачественное оказание услуг этой компании, а Совет дома — от непробиваемой стены игнорирования своих требований. Вообще, пандемия коронавируса сильнее выявила тех, кто работать не хочет. Для нерадивых УК режим самоизоляции стал прекрасным поводом просто узаконить свои традиции наплевательского отношения к собственникам жилья.

Попутно на голосовании решается вопрос о полномочиях совета дома и председателя, о об определении размера платы за расход горячей воды, холодной воды, электроэнергии, при содержании общего имущества (ОДН) исходя из объема потребления ресурсов, определяемых по показаниям коллективного (общедомового) прибора учета, принятие решения о заключении договоров с поставщиками услуг и региональным экологическим оператором.

В качестве новой управляющей компании дом решил выбрать ООО «Управляющая компания «Технические решения» (ИНН 2536317081) и заключить договор на 3 года. Это уже вторая попытка данной компании взять в управление дом в Ленинском районе. Первая была в доме Кузнецова 84, где после проведения собрания и голосования «Управляющая компания 71-го микрорайона» решила взять реванш и провела новое собрание, привлекая на свою сторону замотивированных чем-то жителей — сейчас они выясняют отношения в суде. Об этом команда депутата Новикова рассказывала в сюжете программы Сталкер:

Жителям Громова 6 предстоит до 14 декабря завершить заочную часть собрания и в случае получения кворума и необходимого числа голосов по всем вопросам старой УК необходимо будет передать всю документацию, а также перечислить средства, накопленные по статье текущий ремонт, по специальному счету на капитальный ремонт на счета вновь выбранной управляющей организации. На собрании велась видеозапись, а представитель  ООО «Технические решения» отвечала на вопросы жителей дома. Нужно отметить, что для них управление домами — новый вид бизнеса, но они успели завоевать расположение граждан в ходе своей работы по установке оборудования тепловых узлов, а также последующего сопровождения. На собрании также присутствовали члены whatsapp-группы «Совет председателей домов», основанной Александром Уфилиным, в которой состоит уже более 100 неравнодушных граждан из числе советов домов и правлений ТСЖ, а также член Общественной палаты Приморского  края.

Как рассказывает житель дома Елена, нынешнюю УК также официально приглашали на собрание с помощью заказного письма. Обращения же по рабочим вопросам УК «71-го микрорайона» чаще всего теряет или просто не утруждается ответом. Когда же дело доходит до жалоб в ГосЖилИнспекцию и прокуратуру — оттуда поступают предложения урегулировать споры в суде. Среди основных проблем дома — швы между панелями, которые местами превратились в огромные щели, а также регулярные порывы канализации в подвале. Но даже такую элементарною задачу, как ремонт лавочки во дворе управляйка решать не хочет:

На очную часть не явились ни представители ныне действующей УК, ни депутат гордумы Людмила Таран, связанная с ней. Нужно отметить, что дом Громова 6 почти в 5 раз менее привлекателен в денежном смысле, чем Кузнецова 84.

УК «71-го микрорайона» и аффилированные с ней юрлица завоевали неоднозначную репутацию по большинству домов, а их в управлении более 240. Вообще, ситуация с многими домами, находящимися в управлении УК «71-го микрорайона» и подобных им по «стилю работы» УК первой волны передела рынка ЖКХ давно такова, что управляющие компании новой волны, которые действительно готовы работать на результат не готовы конкурировать с ними по тарифам, т.е. заходить на дома с низким тарифом. Привлекательный для жителей относительно низкий тариф УК «71-го микрорайона» позволяет им в то же время работать по минимуму, а в случае возникновения претензия всегда сослаться на нехватку денег. Получается замкнутый круг: жители не готовы платить больше за лучшее качество работы, а добиться должного качества работы с действующей УК и её тарифом просто невозможно.

Справка:

• Громова 6 — 5-этажный 6-подъездный панельный дом 1973 года постройки, общей жилой площадью 4,4 тыс. кв.м на 90 квартир.
• Кузнецова 84 — 9-этажный, 10-подъездный дом 1984 года постройки, общей площадью жилой площадью 21,5 тыс. кв.м на 359 квартир.
• ООО «Управляющая компания 71-го микрорайона» создано в 2007 году, досье на Vl.ru здесь, связи с другими юрлицами можно увидеть здесь.
• ООО УК «ТЕХНИЧЕСКИЕ РЕШЕНИЯ» создано в 2019 году, связи с другими юрлицами можно увидеть здесь.
• Депутат городской думы — Кирилл Григорьев
• Депутат законодательного собрания края — Дмитрий Новиков

Совместно с сообществом «Решение Город» разработан набор шаблонов для самых часто встречаемых табличек, который председатели советов домов и правлений ТСЖ могут использовать при обращении в типографии и рекламные агентства. Основная идея состоит именно в едином стиле всех этих табличек.

Почти ко всем шаблонам можно добавить модуль с рекламой партнера-спонсора, чтобы сэкономить средства дома. К примеру, достаточно охотно на такое сотрудничество идут операторы интернета и телевидения, ведь их логотип, размещенный к примеру, на табличке с номерами квартир при входе в подъезд — это долговременное и ненавязчивое напоминание о себе. Такое же сотрудничество можно обсудить как бартер по оплате за размещение рекламы в подъезде или лифте.

Что включено в набор:

1. Табличка с адресом на фасад дома (вертикальная и горизонтальная)
2. Табличка с номером номером подъезда и диапазоном номеров квартир в нем
3. Табличка с номерами квартир на этажах для размещения у лифта на первом этаже
4. Табличка с номером этажа, а также с указанием диапазонов номеров квартир при движении влево и вправо
5. Обертка лотка для нежелательной корреспонденции (рекламы), такой лоток можно сделать самостоятельно из крышки коробки от бумаги А4
6. Стенд с объявлениями для холла первого этажа с вертикальными и горизонтальными кармашками под листы А4
7. Табличка о запрете курения
8. Табличка о запрете выгула собак на газоне
9. Табличка о необходимости закрывания входной двери
10. Табличка о ведении видеонаблюдения
11. Табличка о запрете парковки
12. Шаблон объявления с полезными телефонами
13. Номера квартир на дверях, счетчиках электричества, почтовых ящиках

Векторный формат и набор шрифтов позволяют вам модифицировать макеты под свои особенности и размеры, однако мы можем помочь вам с адаптацией и заполнении шаблона вашей информацией (адрес, этажи, квартиры) при условии сохранения в дизайне нашего логотипа. Обращайтесь по электронной почте или Whatsapp. Вы получаете готовый пакет для заказа в типографии.

Для домов, входящих в ТОСы, являющиеся членами ассоциаций «Команда ТОС» и «Союз ТОС» мы предлагаем более глубокую адаптацию — ваша эмблема (если имеется), ваши цвета, шрифты, заполнение информацией и учет индивидуальных пожеланий.

Шаблоны представлены в трех цветовых вариантах: синий, зеленый и нейтрально-бежевый. На сайте «Решение. Город» будет доступен бирюзовый вариант. В зеленом варианте формулировки «запрещающих» табличек отличаются большей дружелюбностью.

• Синий шаблон — PDF + CorelDraw
• Зеленый шаблон — PDF + CorelDraw
• Бежевый шаблон — PDF + CorelDraw (в разработке)
• Шрифт Open Sans

Лайфхаки из Владивостока: делаем свой подъезд удобным и красивым

За нарушения порядка накопления ТБО в Приморье установят штрафы, сообщает PRIMPRESS со ссылкой на пресс-службу Законодательного собрания Приморского края.

За прописанные в краевом законодательстве нарушения, связанные с накоплением твердых бытовых отходов, для управляющих компаний и регионального оператора предусмотрена административная ответственность.

Приморские депутаты поддержали внесенный главой региона проект закона «О внесении изменений в Закон Приморского края «Об административных правонарушениях в Приморском крае».

Законопроект подготовлен во исполнение Перечня поручений по итогам совещания президента РФ с членами правительства РФ от 11 апреля 2019 года и прошел публичное обсуждение осенью 2019 года.

Проект устанавливает административную ответственность за нарушение установленных нормативным правовым актом Приморского края порядка накопления твердых коммунальных отходов, а также нарушение установленных нормативным правовым актом органа местного самоуправления муниципального образования требований к местам (площадкам) накопления твердых коммунальных отходов.

На граждан в первом случае устанавливается штраф в размере от 2 до 4 тыс. руб.; на должностных лиц – от 20 до 30 тыс. руб.; на юридических лиц – от 100 до 250 тыс. руб. Штрафные санкции за повторное правонарушение увеличиваются.

Нарушение установленных требований к местам (площадкам) накопления твердых коммунальных отходов влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 3 до 5 тыс. руб.; на должностных лиц – от 30 до 50 тыс. руб.; на юридических лиц – от 100 до 250 тыс. руб.

В первую очередь вводимая норма касается деятельности лиц, осуществляющих управление и содержание многоквартирных домов, а также регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами на территории Приморского края.

Источник — PrimPress

Новые платежки и раздельный сбор: Приморье на пороге мусорной реформы